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物业管理理论练习题一

物业管理理论练习题一

一、单项选择题

1、土地使用权出让合同约定的使用年限避届满,续期的到续期届满,(  C  )由国家无偿收回。 

    A、土地收益权    B、土地处分权    C、土地使用权    D、土地所有权

2、房地产开发企业销售的商品房的质量保修期,从( C )之曰起计算。 

    A、工程竣工验收合格    B、综合验收合格     C、交付    D、购买人取得房屋所有权证 

3、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,其价格从长远来看是趋于( B )

    A、上升    B、下降    C、不变    D亦升亦降 

4、物业管理人员应具备的职业道德之一是( B )。

    A、仪表端庄,形象良好    B、忠于职守,尽职尽责 

    C、体魄健康,胸怀宽广    D、语文流畅,表达能力强

5、物业管理人员在工作中互相推诿。办事拖拉,不符合( A )的职业道德要求。 

    A、忠于职守,尽职尽责    B、实事求是,办事公道

    C、谦虚谨慎,文明礼貌    D、仪表端庄,良好形象 

6、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都要分秒必争,尽快干好。这体现了( A )

    A、积极主动,讲求时效    B、谦虚谨慎,文明礼貌 

    C、刻苦学习,提高素质    D、仪表端庄,良好形象

7、社区公众是指( C ) 

    A、组织内部的公众      B、组织所有的公众

    C、组织所在地的公众    D、整个社会的公众 

8、在社交场合,无意与别人的目光相遇时,正确的选择是( A )

    A、眼神自然对视1-2秒,然后慢慢离开    B、马上移开目光 

    C、眼神始终注视对方    D、无所谓

9、到他人家里做客拜访,最适宜的时间是在( A ) 

    A、上午十点或下午四点左右    B、中午十二点,或下午二点左右

    C、晚上十点左右    C、没有讲究 

10、物业指的是( A )的房地产。

  A、单元性    B、单体性    C、复合性    D、综合性 

11、下列不是物业性质的是( D )。

    A、二元性    B、位置同定性    C、寿命长久性    D、持续增值性 

12、物业管理企业与业主之间是(  A  )的关系

  A、服务与被服务    B、管理被管理    C、雇佣被雇佣 

13、(  B  )是物业管理的基础和本源。

  A、安保服务    B、房屋管理服务    C、共用设备维修服务 

14、区分所有权人多见于( A  )。

  A、居住物业    B、商业物业    C、工业物    D、特种物业 

15、撤换业主委员会成员,一般应由(  D )做出。

    A、主管部门    B、司法部门    c、业主委员会    D业主人会 

16、按照《物业管理条例》规定,业主在首次业主大会会议上的投票权依据(B)确定。

  D、物业建筑面积    B、省、自治区、直辖市制定的具体办法     C、物业套数    D、户数

17、建设单位应当在销售物业之前,制定( D),对有关物业的使用、主、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

    A、管理契约    B、住户手册    C、管理规定    D、业主临时公约 

18、业主购房的保修责任应由(A)承担。

    A、建设单位    B、施工单位    C、物业管理企业    D、销售单位 

19、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用(  A)方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 

    A、协议    B、批准    C、推荐    D、选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含(  C  )约定的内容。 

    A、公共维修资金  B、物业装饰装修    C、前期物业服务合同  D、公用面积分摊

2 1、前期物业服务合同可以(  A),但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期 物业服务合同终止。

    A、约定期限    B、不定期限    C、定期二年    D、定期三年 

22、已竣工但尚未出售物业,物业服务费用由(  D)交纳。

    A、投资单位    B、销售单位    C、物业管理企业    D、建设单位 

23、物业区域治安日常管理应以(  B  )为主。

    A、公安部门    B、物业管理公司    C、联防队    D、门卫 

24、物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以(  C  )为前提。

    A、公平性    B、客观性    C、受制性    D、实用性 

25、(  D  )的形象从某种意义上代表着物业管理企业的形象。

    A、保安部经理    B、保安领班    C、巡逻员    D、门卫 

26、下列不属于停车场正常组织准备工作的是(  D  )。

    A、使停车场清晰明亮    B、设置清晰标识   C、配备安全防范设备    D、配备汽车排污检测设备

27、预防火灾,就是要消除( D)。 

    A、可燃性    B、助然性    C、着火源    D、燃烧产生的条件

28、( D)是物业公司防火第一责任人。 

    A、保安领班    B、保安队长    C、管理处经D、物业公司总经理

29、(  B  )是指提供非人们居住的环境,包括内部居住环境和外部居住环境连个方面。 

    A、生产环境    B、居住环境    C、商业环境    D、办公环境

30、下列不属于物业环境的硬环境的是(A  )。 

    A、邻里关系    B、房屋建筑    C、附属设备    D、公共设施和相关场地

31、下列不属于环境管理中对资源利用的措施的是(D  )。 

    A、利用工作废渣做建筑材料;    B、利用固体废弃物做农业肥料

    C、回收同体废弃物中的可用资源和能源    D、旧家电的翻新利用 

32、下列不是环境污染特点的是(  A  )。

    A、作用时间短    B、影响范围广  C、作用时间长  D、污染物的浓度变化性大 

33、环境卫生管理是维护辖区( C )公共场所、共用部位的清洁卫生。

    A、一定区域    B、部分区域    C、所有    D、不确定区域 

34、所有的清洁“开荒”项目中,( C)的清洁“开荒"难度最大。

    A、电梯    B、大堂    C、洗手间    D、办公室 

35、一个居住区的规模是(A)万户,人口(    )万人。

    A、1—1.6  3-5    B 1.2-1.5    3.5-5    C、1.5-1.8  5-6 D、1.5-2  5-7 

36、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》有(B)个服务等级。

A、2    B、3    C、4  D、b 

37、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的三级标准,小区公共场所应每曰清扫( B )次。 

    A、1    B、2    C、3 D、4

38、为了保证物业档案资料的完整性,对于新建物业应(  B  )。   

    A、在接管物业时严格办理物业管理档案资料接管手续。  B、在早期介入阶段就要做好资料悼念规划与安排,责成专人负责     C、从原设计单位、施工单位、建设单位、管理单位、设备、材料供货单位等处收集、核对、补充完善和各类资料    D、千方百计得到业主用户的资料 

39、物业中的共用设施和房屋建筑的共用部位的维修养护费用应由共有人按(  B  )分摊。

    A、人口比例    B、各自住房面积比例    C、产权比例    D、购房价格比例 

40、房屋维修是物业管理的基础工作,认真贯彻(  B  )的方针是保持房屋完好的保证。

    A、有偿服务    B、以防为主    C、区别对待    D、经济合理 

41、房屋维修管理的基本原则是(  D  )。

    A、经济合理原则    B、区别对待原则    C、有偿服务原则    D、服务原则 

42、房屋维修日常服务的首要指标是(  D  )。

    A、定额指标    B、经费指标    C、服务指标    D、安全指标 

43、房屋维修管理的主要内容不包括(  A  )。

    A、房屋附属设备的管理    B、房屋的安全与质量管理 

    C、房屋维修施二[管D、房屋维修行政、技术管理

44、小修养护部位费用主要通过收取(  B  )筹集,不足部分从物业管理公司多种经营的收入中弥补。 

    A、公共性维修费    B、物业管理服务费    C、物业的保修费    D、专项维修资金

45、物业管理企业应按照房屋定内装饰装修管理服务协议实行管理,进行(  D  )现场检查。 

    A、定时    B、不定时    C、每时每刻    D、定时或不定时

46、XIA 列发球物业绿化精神功能的是(  D  )。 

    A、遮附1、隔声    B、改善气候    C、净化空气    D、美化环境

47、联合国确定的城市人均绿地指标为(C  )㎡,如此才能达到保证人类身心健康的基本标准。 

    月、30-40    B、40-50    C、50-60 D、60-70

48、不可用于水泥地面或墙身清洁开荒的是(  C)。 

  A、绿水    B、烧碱    C、盐酸    D、全能水

49、(  B  )是城市绿化系统中最广泛、使用率最高的一部分。 

    A、公园绿化    B居住区绿化    C、校园绿化    D、道路绿化

50、居住小区中型游园服务半径不得超过(  C  )米。 

    A、500    B、600    C、800 D、i 000

51、一般而言,2.5-4.0万居民要设一个大游同,人均绿地(  D  )平方米。 

    A、1 0    B、1 2    C、1 4 D、1 6

52、游园绿化要求绿化种植用地面积不低于绿地剖面积的(  C  )。 

    A、50%    B、65%    C、75%   D、90%

53、物业绿化利用自然坡度排水,其绿化用地坡度应安排在(A)之问。 

    A、0.1%-0.3%    B、0.3%一0.5%    C、1%-35  D、3%-5%

54、物业绿化养护管理考核中,栽植1年以上的树木保存率要大于(D  ) 

    A、90%    B、92%    C、95%  D、98%

55、下列不属于绿化养护管理特点的是(B  )。 

    A、经常性    B、偶然性    C、针对性    D、动态性

56、物业绿化区域(简称辖区)的给水系统(即供水部门物业管理区域供水总表以内)一律由辖区的(  D  )管理。 

  A、业主    B、使用人    C、供水部    D、物业管理公司

5 7、用电高峰期或潮湿天气,(  D)关灯检查接头是否有过流放电现象。 

    A、每天应不多于两次    B、每天应不少于两次  C、每班应不多于两次    D、每班应不少于两次   

58、计划停电时,物业管理主管理部门至少提前( C )将停电事宜通知用户,若不能,最迟应在实施停电前1小时,将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。 

    A、8 小时    B、1 2小时    C、24 小时    D、48 小时

59、应(  A)巡查安全防范系统运行情况,发现异常立即处理,并做记录。 

  A、每天    B、每周    C、每月    D、每季

60、(  C  )电梯开梯后进行一次电梯全程运行检查。 

  A、每班    B、每周    C、每天    D、每月  7

 

二、多项选择题(选择正确的答案,用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。6 1.80题,每题1分,共20分。) 

61、需要补地价的情形主要有(ABCD)。

    A、更改原出让土地使用时规定的用途    B、增加原山让土地使用权时规定的容积率 

    C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产    D、出让的土地使用权期满后续期

62、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的( BC ) 

    A、全部要求    B、基本要求    C、首要要求    D、最高要求

63、谈话的双方在交谈过程中,应从对方的角度考虑,在确定了主要交谈内容后,恰当地先用语言,尊重另一方,避 免使用人们忌讳的交谈方式和话题,应注意(  CD  )

    A、重视礼节和习俗    B、使用行话、术语以及方言土语 

    C、不涉及疾病,死亡等不愉快的事情    D、不涉及对方反感的话题

64、以下属于常规公共服务的是(ACD) 

    A、房屋管理服务    B、监督业主委员会的工作   C、共用设施维修服务    D、室外保洁服务 

65、物业档案资料主要包括(AD)

    A、建设单位资料  B、物业资料  C、管理企业资料    D、物业业主和租户资料 

66、下列属于业主义务的是(ACD  ) 

    A、遵守业主公约  B、监督业主委员会的工作  C、按时交纳物业服务费  D、执行业主大会的决定

67、国家提倡业主通过(ABC)的市场竞争机制选择物业管理企业。 

    A、公开    B、公平    C、公.D、合理

68、国家鼓励物业管理采用(  AC),依靠科技进步提高管理和服务水平。 

    A、新技术    B、新知识    C、新方法    D、新成果

69、扑救火灾的基本方法有(ABCD  )。 

    A、抑制灭火法    B、窒息灭火法    C、冷却灭火法    D、隔离灭火法

70、巡逻的方式主要有(BCD)。 

    A、员工巡逻和领导巡逻  B、定时、不定时巡逻 C、着制服巡逻和便衣巡逻  D、昼间巡逻和夜间巡逻 

71、关于物业的清洁保养,下列比较恰当的说法是(BCD)

    A、没有什么技术性    B、专业性较强 

    C、是物业管理的一项重要内容    D、不仅仅是简单的清、扫、抹、擦

72、物业清洁保养的检查有(ABCD  ) 

A、员工自查    B、领班作业检查    C、主管巡查    D、部门经理抽查

73、用户入住阶段的物业档案信息包括( ABCD  )    , 

    A、入住通知书、住户须知    B、业主公约    C、用户手册    D、购楼须知

74、下列不属于施工、竣工及验收阶段信息的是(  BC)。 

    A、项目批准文件      B、地质勘察报告   C、刚户进户验收表    D、工程预决算资料 

75、电梯井道内(ABCD)。

    A、无积水、垃圾    B、不得堆放杂物    C、不得敷设水管    D、不得敷设煤气管 

76、用户有以下(ABC )行为,物业管理公司将按用水量和用水时间迫计消费,并按《业主公约》的约定予以处罚,造成的损失由行为人赔偿。 

    A、私自装表接水  B、私自启动水表的封印影响准确计量  C、绕表接水  D、私自启用水表 

77、中央空调系统开机前准备应(ACD)等。

    A、检查电源电压是否正常  B、检查水源是否正常  C、检查冷冻水系统 D、检查冷却水系统

78、房屋日常维修急修项目包括(  ABC  ) 

    A、房屋结构性损坏    B、室内线路故障引起停电漏电

    C、水泵水箱及故障和进水表以内管暴烈和水龙头严重漏水    D、屋面渗漏水 

79、严禁带电工作,紧急情况带电作业时,必有在( ABCD)进行操作。

    A、有监护人      B、有足够的工作场地   C、有充足光线    D、带绝缘手套、穿绝缘鞋

80、发电机运行管理规定,每月空载试运行电机两次,检查(ACD)运行情况,并做好试运行记录。 

    A、电池液位    B、发电机    C、接线端子    D、外围设备

物业管理理论练习题二

一、单项选择题

1、房屋维护是物业管理的基础性工作,认真贯彻(  B  )的方针是保持房屋完好的保证。 

    A、有偿服务    B、以防为主    C、区别对待    D、经济合理

2、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,共价格从长远来年是趋于(  B  )。 

    A、上升    B、下降    C、不变    D、亦升亦降

3、房屋小个工程的综合平均费用为所管理房屋现时总造价的(  A  )。 

    A、1%以下    B、3%以下    C、5%以一b-D、1 0%以下

4、房屋维修日常服务的首要指标是(D)。 

    A、定额指标    B、经费指标    C、服务指标    D、安全指标

5、房屋维修管理的主要内容不包括(  A  )。 

    A、房屋附属设备的管 B、房屋的安全与质量管理 C、房屋维修施工管理 D、房屋维修行政、技术管理 

6、服务指标要求月走访查房率(  B  )以上。

    A、30%    B、50%    C、60%D,80% 

7、经过综合维修的成片房屋都必须符合(  C  )的标准。

    A、完好房    B、基本完好房    C、基本完好房或完好房    D、一般损坏房以上 

8、物业管理区域(简称辖区)的给水系统(即供水部f-J r甸物业管理区域供水总表以内)一律由辖区的(  D  )管理。

    A、业主    B、使用人    C、供水部门    D、物业管理公司  

9、收到供水部门的停水或限水通知,应立即报告物业管理公司的主管。除偶发故障临时通知停水外,一般应至少提前( C )通知受影响的用户。 

    A、8小时    B、12小时    C、24小时  D、48小时

10、消防泵应( C)进行一次自动和手动操作检查。 

    A、每月    B、每季    C、每半年    D、每年

11、清洗水池时,打开池底排空阀(无排空阀,开启抽水泵),排水至离池底水渠(  C  )。 

    A、0.03~0.05m    B、O.1 3一O.1 5 m    C、0.3—0.5 m   D、0.5~1.0 m

12、.1:程部门值班人员须(  B  )按照巡回路线检查地下层水池以及顶层水箱一次,了解某工作状况,并做好记录。 

    A、每2小时    B、每4小时    C、每8小时   D、每1 2小时

13、计划停电时,物业管理主管部门至少提前( C )将停电事宜通知用户;若不能最迟应在实施停电前1小时,将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。

    A、每8小时    B、每12小时    C、每24小时    D、每48小时 

14、(  B  )空载试运行发电机两次,检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况,并做好试运行记录。

    A、每周    B、每月    C、每季    D、每年    、 

l5、电梯机房和井道应通风良好,保持室温在( D   )℃范围内。

    A、1 0-3 5    B、1 0-40    C、5—3 5    D、5-40 

16、(  C  )电梯开梯后进行一次电梯全程运行检查。

    A、每班    B、每班    C、每天    D、每月 

17、中央空调制冷系统各设备应按以下顺序开机;冷却水塔风扇一冷却水泵开一冷冻水泵开一( A )制冷机开。

    A、延时1 min    B、延时2min    C、延时3 min D、延时5min 

l8、房地产业发展的龙头是(  D  )。

    A' ;%߈Zh8LE' ;%߈Zh8L  B、房地产金融    C、房地产经营    D、房地产开发 

l9、我国的房地产开发按城市建设的对象可分为新开发和(  C  )两种形式。

A、综合开发    B、房屋开发    C、再开发    D、土地开发 

加、城市建设与房地产开发中税率为零的投资项目是(  A  )。

    A、煤气管道    B、一般商品房    C、别墅    D、娱乐建筑 

21、不允许自行出租的土地是以( C)方式获得的土地。

    A、出让    B、转让    C、划拨    D、交换 

22、用电高峰期或潮湿天气,(  D  )关灯检查接头是否有过流放电现象。

    A、每天应不多于两次  B、每天应不少于两次  C、每班应不多于两次  D、每班应不少于两次

23、物业管理人员在工作中互相推诿,办事拖拉,不符合(  A  )的职业道德要求。 

    A、忠于职守,尽职尽责 B、实事求是,办事公道  C、谦虚谨慎,文明礼貌 D、遵守纪律,奉公守法 

24、社区公众是指(  C  )

    A、组织内部的公众   B、组织所有的公众  C、组织所在地的公众  D、整个社会的公众

25、“命令"属于( A)。 

    A、下行文    B、中行文    C、平行文    D、上行文

26、下列不是物业性质的是(D  )。 

    A、二元性    B、位置固定性    C、寿命长久性    D、质疑增值性

27、物业管理企业与业主之间是(  A  )的关系。 

    A、服务与被服务    B、管理被管理    C、雇佣被雇佣    D、保沽服务

28、(  B  )是物业管理的基础和本源。 

    A、安保服务    B、房屋管理服务    C、共用设备维修服务    D、保洁服务

29、提供物业项目的市场定位建议属于物业管理早期介入(C)阶段的工作内容。 

    A、规划设计    B、施工建设    C、立项决策    D、接管验收

3O、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护(  D  )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

    A、业主    B、物业管理企业    C、开发建设单位    D、业主和物业管理企业 

31、县级以上地方人民政府(  A)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    A、房地产行政主管部门    B、工商行政管理部门    C、小区管理办公室   D、物业管理协会

32、一个物业管理区域成立(  A)业主大会。 

    A、一个    B、二个    C、多个    D、不限

33、业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权(  D  )以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则;选 聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管管理区内全体业主所持投票权(    )以上通过。 

    A.1/3;1/2    B、1/2;2/3    C、2/3;1/2 D、1/2;3/4

34、在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相居民委员会依法履行(  D  )职责。 

    A、招标管理    B、委托管理    C、统一管理    D、自治管理

35、物业管理用房的所刚权依法属于(  B  ),未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理川房的用途。 

    A、使用人    B、业主    C、开发建设单位    D、物业管理企业

36、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由(  D  )。 

    A、业主确定    B、物业管理企业确定   C、政府物价部门确定    D、双方约定 

37、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请(  B  )讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。 

    A、业主    B、业主大会    C、业主委员会    D、物业使用人

38、业主需要装饰装修房屋的,应当(  A  )物业管理企业。 

    A、事先告知    B、同时告知    C、完工告知    D、验收告知

39、业主逾期不交纳物业服务费用的,(  B  )应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法 院起诉。

    A、业主大会    B、业主委员会    C、居民委员会    D、物业管理企业 

40、下列不是业主权力范畴的是(  B  )。  

    A、对物业管理公司的选择权    B、对物业管理公司的管理权 

    C、对物业管理公司的监督权    D、对物业管理公司的解聘权

41、业主大会筹备组成员不应包括(  D  )。 

    A、业主代表    B、建设单位    C、公有住房出售单位    D、物管企业代表

42、在住宅小区或大厦中,非业主使用人的权利来自于(  B  )。 

    A、主管部门授权    B、法律、法规的规定   C、业主委员会章程    D、业主的默认 

43、物业区域治安日常管理应以(  D  )为主。

    A、公安部门    B、物业管理公司    C、联防队    D、门卫 

44、物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以(  C  )为前提。

    A、公平性    B、客观性    C、受制性    D、实用性 

45、(  D  )在治安管理中占有极为行政权的技防地位。

    A、对讲机    B、电子防盗门    C、红外传感器    D、电视监控系统 

46、下列不属于停车场正常组织准备工作的是(  D  )。

    A、使停车场清晰明亮    B、设置清晰标识   C、配备安全防范设备  D、配备汽车排污检测设备

47、贯彻落实消防“谁主管,谁负责’’原则的中心就是(  D  )。 

    A、确定防火领导小组组长    B、成立专门负责的消防队

    C、确定物业公司总经理为第一防火责任人    D、层层落实防火责任制 

48、干粉灭火器是以高压(  B  )为动力的。

    A、氢气    B、二氧化碳    C、氨气    D、氮气 

49、一F列不属于物业环境中的硬环境的是(  A  )

    A、邻里关系    B、房屋建筑    C、附属设备    D、公共设施和相关场地 

50、下列不属于环境管理由对资缘利用的措施是(D )

    A、利用工业废渣做建筑材料              B、利用固体废弃物做农业肥料 

    C、回收固体废弃物中的可用资源和能源    D、旧家电的翻新利用

51、环境污染是指人们在生产、生活活动过程中,由于有害物质进入生态系统的数量超过生态系统本身的(  A  ), 造成环境质量下降或环境状况恶化。

    A、自净能力    B、他净能力    C、氧化能力    D、降解能力 

52、环境卫生管理是维护辖区(  C  )公共场所、共用部位的清洁卫生。

    A、一定区域    B、部分区域    C、所有    D、不确定区域 

53、(  B  )是最广泛使用的一种清洁剂。

    A、全能水    B、洗洁精    C、烧碱    D、漂白水 

54、所有的清沽“开荒’’项目中,(  C  )的清洁“开荒”难度最大。

    A、电梯    B、大堂    C、洗手间    D、办公室 

 

物业管理考题一套

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中,选出一个正确答案,并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题2分,共30分)

1、 酒店及写字楼属于(      )物业。

  A 工业    B 居住    C 商业     D 构筑物

2、物业所有人和使用人自律的保证和实行自治的前提是全体业主建立、遵守(   )。

A.业主大会决定 B.物业管理企业规章制度 C.业主委员会决议 D.《业主公约》

3、在物业管理的基本内容中,必须做好的最基本工作是(   )。

A.常规性公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.经营性的有偿服务

4、物业管理企业的《临时资质证书》的有效期为(   )。

A.三个月  B.半年 C.一年  D.两年

5、业主的决策权是通过什么途径来实现的?(   )。

A.业主大会  B.业主管理委员会  C.物业管理公司  D.街道居委会

6、资质三级的物业管理企业注册资本要求达(   )。

A.50万元以上  B.40万元以上  C.30万元以上  D.20万元以上

7、业主委员是业主大会的(   )。

A、权力机构    B、执行机构    C、经营决策机构  D、仲裁机构

8、经(   )以上的业主提议,业主委员会可组织业主召开大会临时会议。

A、10%    B、20%     C、30%    D、40

9、(    )不是物业管理应遵循的基本原则: 

A  业主至上   B  统一管理   C  权责分明    D  产权、经营权统一 

10、写字楼商务中心服务保障的前提条件是(   )。

A 物业的保值增值  B 物业的出租率  C 资金的良性循环  D 设备的正常使用和保养

11、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订(   )。

 A 前期协议书  B 前期物业管理服务合同  C 临时物业委托管理合同   D 永久性协议

12、我国写字楼按功能可以分为(   )三种类型。

 A 一级、二级、三级  B 甲级、乙级、丙级

C 大型、中型、小型   D 单纯型、综合型、商住型

13、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于(   )商业场所。 

 A 敞开型  B 封闭型  C 多用型  D 综合型

14、市级购物中心的建筑规模一般在(   )。

 A 1~3万  B 1~5万  C 1~10万  D 3~10万

15、工业区物业管理包括(   )等房屋建筑的管理。

 A 工业厂房 B 生产车间 C 仓库 D 住宅区

 

二、多项选择题(在每小题的备选答案中,选出二个以上正确的答案,并将正确答案的序号分别填在题干的括号内,多选、少选、错选均不得分。每小题2分,共10分)

1、下列属于业主委员会的职责的有(        )。

  A.召集和主持业主大会  B.自行决定选聘或解聘物业管理公司  C.监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行  D.监督业主大会的工作   E.听取业主、使用人的意见和建议

2、在法律允许的范围内,居民对自己拥有的产权的房屋可以(       )。

  A 出租 B 出售 C 抵押 D 赠与

3、竣工验收的种类有(     )。

 A、隐蔽工程验收 B、分期验收   C、单项工程验收  D、全部工程验收

4、商业场所按建筑功能可分为(         )。

  A 敞开型 B 封闭型 C 综合型 D 商住两用型

5、从建筑规模上划分,商业场所可分为(     )  

  A 居住区商场 B 地区购物商场 C 市级购物中心 D 国家级购物中心

 

五、案例分析题(每题10分,满分30分)

2、黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:“我们半年都不在家,不应该交物业管理费。”请问:物业管理公司应如何处理。

案例点评:

法院判决,柳先生应交物业费。

第一,所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证。

第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司。

第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

 

《物业管理概论》复习资料

一、 单项选择题

1.物业管理社会化的必要前提是(   C   )。

A.物业所有权和使用权相分离       B.物业所有权和收益权相分离

C.物业所有权、使用权与经营管理权相分离     D.物业经营管理权和收益权相分离

2. 物业管理的早期介入,应该在(   C  )阶段就介入。

A. 房屋销售  B. 施工  C. 规划设计  D. 住户入住阶段

3.现代物业服务企业应该是具有独立法人资格的(  D    )。

A.行政机关    B.事业部门    C.社会团体       D.经济实体

4. 除首次业主大会外,以后召开的每届年度大会均由( C  )负责召集、主持。

A 开发企业  B物业公司  C 业主委员会  D政府主管部门

5. 物业所有人,即产权人,系指( D  )人,也称业主。

A 房屋所有权   B土地所有权     C 房屋使用权       D房屋所有权和土地使用权

6 物业服务企业的资质审批工作应由( B   )负责。

A  工商行政管理部门      B 当地房地产行政主管部门  C  税务主管部门  D建设部

7.物业服务企业采用直线职能制组织形式时,就必须设置专门(  D   )。

A职能机构   B直线机构      C纵向机构   D责任机构

8.在物业建成和出售前,应由谁负责首次选聘物业服务公司,并与其签订物业管理合同?(  A  )。

A.房地产开发商      B.房地产行政主管     C.业主管理委员会       D.街道办事处

9.依据目前国家建设部对物业管服务企业的资质等级的划分,二级物业服务企业的注册资本应为人民币(  D )万元以上。

A 800        B 500        C  50       D 300

10.物业管理收费实行(  D     )。

A政府指导价    B市场调节价    C政府定价   D以上A、B

11. 由业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则,对全体业主具有约束力的重要基础性文件是(   B    )。

 A.物业管理合同     B.管理规约      C.住户手册    D.房屋使用管理规定

12.业主自治管理的最高权力机构是(  B    )。

A.物业服务公司     B. 业主大会     C.业主委员会         D.政府行政主管部门

13.计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业、扶贫帮困、卫生保健、老龄工作等属于(   C   )。

A.物业管理      B. 工商管理      C. 社区管理     D.治安管理

14. 风险的三个特征是(   B   )。

A.负面性、确定性、可测性            B.负面性、不确定性、可测性

C.负面性、确定性、不可测性          D.负面性、不确定性、不可测性

15.物业服务企业应当(   B   )居委会开展社区管理、社区服务工作。

A.指挥      B.配合         C. 领导     D. 监督

16、《物业管理条例》所称物业管理,“是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照(   B )约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、物业管理合同       B、物业服务合同     C、物业管理公约       D、业主

17、物业管理服务费的收费原则从长远来看,应是(  B  )

A、按服务产品的供求关系定价    B、按服务质量和当事人协商议定

C、按政府指导价定价             D、按“量出而入”定价

18、依据目前建设部对物业管理企业的资质等级的划分,物业管理企业分为(  C  )这几个等级。

A、一、二、三级和临时资质         B、一、二、三级和高级资质

C、一、二、三级                   D、一、二、三级和顶级资质

19、若有(A  )以上有投票权的业主提议,可召开临时业主大会。

A、20 %        B、10 %       C、15%        D、5%

5、物业服务公司是实行自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的( C  )。

A、生产性实体     B、事业法人实体    C、企业法人实体     D、行业管理单位

20、按照《物业管理条例》的规定,一个物业管理区域可以成立的业主大会的数量是(  A )。

A、一个         B、两个       C、多个      D、由业主自定

21、业主自治管理的最高权力机构是(   D     )

A、物业管理公司     B、政府行政主管部门   C、业主委员会        D、业主大会

22、根据有关规定,物业管理企业一般都应注册为有限责任公司或(  B   )。

A、公司        B、股份有限公司      C、有限公司        D、合资公司

23、社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是(   B  )。

 A、物业管理企业经营、管理、服务相结合    B、业主自律自治与物业管理企业统一专业化管理相结合

   C、业主自治与物业管理企业服务相结合   D、物业管理企业与物业产权人和使用人委托、被委托相结合

24、《物业管理条例》规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有(  C   )以上投票权的业主参加。

A、1/3         B、1/2         C、2/3         D、3/5

25、注册资质一级的物业管理企业,具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求(   D  )。

A、不少于50人    B、不少于40人   C、不少于30人       D、不少于20人

14、物业所有人,即产权人,系指( D )人,也称业主。

A、房屋所有权     B、土地所有权   C、房屋使用权      D、房屋所有权和土地使用权

26、《试行办法》规定:资质三级的物业管理企业可参加(   D   )。

A、本省范围内任何物业管理项目的投标、议标

B、全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标

C、本省(自治区、直辖市)范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标

D、本省(自治区、直辖市)范围内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标

27.物业管理起源于19世纪60年代的(   C    )

 A.德国         B.美国       C.英国         D.法国

28.物业服务企业的根本任务和基本属性是(   D    )

 A.维修         B.管理       C.经营       D.服务

29.我国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》制订于( C )年6月18日。

 A.1989        B.1993        C.1994         D.1995

30.在物业建成和出售前,应由谁负责首次选聘物业服务公司,并与其签订物业管理合同?( A )

A.房地产开发商     B.房地产行政主管    C.业主管理委员会         D.街道办事处

31. 物业管理活动中形成的各类文字材料是( A  ),是物业管理档案资料的主要组成部分。

A.档     B.卡     C.册         D.单

 

二、多项选择题

1. 根据使用功能不同,物业可以分为(AB )及其它用途物业。

A. 居住物业  B. 商业物业   C. 旅游物业  D. 工业物业

2.业主大会的决定不得与(ACD  )和政策相抵触。

A. 宪法      B. 领导的决定 C. 法律      D. 法规

3.物业管理收费应当遵循( AB    )等原则。

A.谁受益谁负担    B.公开合理      C.与缴费人的承受能力相适应      D.越低越好

4.下列内容中属于物业特征的是(  ABCD   )。

A.  耐久性     B.增值性       C.权益性       D.多样性

5.以下属于业主权利的是( ABCD    )。

A.按照物业服务合同的约定,接受服务   B.监督业主委员会的工作

C.监督专项维修资金的管理和使用       D.参加业主大会会议,行使投票权

1、物业管理的基本特性是(  ABC      )。

A、社会化     B、专业化      C、市场化     D、福利化

2、业主大会会议召开的一般形式是( AC     )。

A、集体讨论       B、个别讨论   C、书面征求意见     D、口头征求意见

3、《物业服务收费管理办法》规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行( AB   )。

A、政府指导价     B、市场调节价    C、政府定价      D、业主委员会定价

4、《物业管理条例》规定,业主的权利有(  ABC        )等。

A、按照合同的约定接受服务   B、了解和监督物业共用部位的使用情况

C、监督专项维修资金的使用   D、提议制定和修改业主公约

5、物业管理企业设立的程序一般分(  AC   )。

A、资质审批 B、市房地产局批准   C、工商注册登记     D、税务登记

2. 物业管理人员不仅要管理物业还要与人打交道,因此必须具有( ABC     )。

A.良好的语言表达能力  B.良好的个人形象   C.良好的心理素质   D.良好的家庭背景

3. 《物业服务收费管理办法》规定,业主与物业管理企业可以采用( CD)形式

约定动物业服务费用。

A.约定制   B.委托制  C.酬金制  D.包干制

5. 物业管理档案资料的管理主要应抓住档案的(ABCD )等环节。

A.收集         B.整理        C.利用       D.归档

 

物业管理法规考试复习资料

二、单项选择题

1、(  C  )负责三级物业服务企业资质证书的颁发与管理。

A. 国务院建设主管部门                B. 省、自治区人民政府建设主管部门

C. 设区的市人民政府房地产主管部门    D. 县级房地产行政主管部门

2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经(  B )以上的业主提议,业主委员会应当组织召开大会临时会议。

A. 10%         B. 20%             C. 30%            D. 50%

3、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费(   D )

A. 可以不交   B. 由业主分摊    C.  由物业企业核销      D. 由建设单位交纳

4、下列不属于物业服务合同当事人的是(   B )

A. 房地产建设单位   B. 业主委员会    C. 业主大会        D. 物业服务企业

5、二级资质的物业管理企业,具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员要求( C  )

A. 不少于30人   B. 不少于20人     C. 不少于10人       D. 不少于5人

6、在合法转租中,第三人对租赁物造成损失的,应由(  A  )赔偿损失。

A. 第三人       B. 承租人      C.出租人       D.物管公司

7、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的(  B )时,应当及时续交。

A. 20%      B. 30%        C. 40%      D. 50%

8、属于民事诉讼的基本构成环节的是(  c   )

A. 协商         B. 民间调解        C. 司法调解          D. 仲裁

9、根据我国《合同法》的规定,租赁期限在(  A )以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

A. 六个月      B. 一年      C. 二年        D. 三年

10、选举或更换业主委员会委员,应经( D  )同意。

A. 专有部位占建筑物总面积2/3以上的业主  B. 占总人数2/3以上的业主  C. 专有部位占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主  D. 专有部位占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主

11、前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同(   D )

A、暂停           B、作废           C、调解             D、终止

12、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的( D ),建设单位不得擅自处分。

A、所有权         B、使用权         C、处理权           D、所有权或使用权

13、物业管理企业承接物业时,应当对物业( D )进行查验。

A、技术资料        B、共用部位       C、共用设施设备       D、共用部位、共用设施设备

14、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的( C )。

A、公共停车场     B、商业服务设施    C、物业管理用房      D、公共场所绿地

15、从事物业管理活动的企业应当具有( D )。

A、独立核算能力的企业  B、能自负盈亏的企业  C、独立承担民事责任  D、独立的法人资格

16、一个物业管理区域由( A )物业管理企业实施物业管理。

A、一个           B、二个           C、多个             D、不限

17、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的( C )

A、临时委托合同  B、物业管理服务协议  C、前期物业服务合同   D、临时性合作协议

18、物业管理企业承接物业时,应当与(  C)办理物业验收手续。

A、施工单位       B、开发建设单位   C、业主委员会       D、居民委员会

19、物业管理用房的所有权依法属于( B)。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

A、使用人         B、业主           C、开发建设单位       D、物业管理企业

20、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸,档案资料交给( C )

A、居民委员会     B、业主大会       C、业主委员会       D、当地房管部门

21、《物业管理条例》第一条规定:为了规范物业管理活动,维护( D )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

A、业主   B、物业管理企业    C、开发建设单位   D、业主和物业管理企业

22、条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由( D )按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主    B、物业管理企业  C、业主和使用人   D、业主和物业管理企业

23、县级以上地方人民政府( A  )负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

A、房地产行政主管部门  B、工商行政管理部门  C、小区管理办公室  D、物业管理协会

24、业主大会应当( C )物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

A、代表         B、维护      C、代表和维护   D、领导和保护

25、一个物业管理区域成立( A  )业主大会。

A、一个         B、二个        C、多个       D、不限

26、召开业主大会会议,应当于会议召开( C  )以前通知全体业主。

A、7日     B、10日        C、15日          D、20日

29、住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的( D   )。

A、物业管理公司    B、行政主管部门    C、公安派出所    D、居民委员会

30、业主大会做出一般性决定,必须经与会业主所持投票权( B  )以上通过。大会作出制定和修改公约,议事规则:选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经管理区内全体业主所持投票权( B  )以上通过。

A、1/3;1/2     B、1/2;2/3       C、2/3;1/2      D、1/2;3/4

 

三、多项选择题

1、业主委员会履行下列职责(  ABCDE     )

A. 召集业主大会,报告物业实施情况  B. 选聘、解聘物业管理企业   C. 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同     D. 监督业主公约的实施    E. 业主大会赋予的其他职责

2、住宅物业的建设单位,在下列(   A C  )情况下,经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业

A.投标人少于3个  B.投标人少于5个  C.住宅规模较小   D.物业建设单位认为没有必要    E. 业主大会认为没有必要

3、履行物业服务合同必须要遵循以下哪几项基本原则(  A B       )

A. 全面履行   B. 实际履行   C. 协助履行    D. 友好履行     E. 经济履行

4、(    ABC   )应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

A. 住宅物业的业主   B. 住宅小区内的非住宅物业的业主    C. 与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主    D. 同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的写字楼的业主   E. 同一开发商开发的与住宅小区邻近但相互独立的商场的业主

5、物业服务费用的收费方式一般有(   A、D   )

A.包干制  B.签约制   C.明细酬金制   D.酬金制      E. 质价相符制

6、住宅小区中,地上车位 (A  E  )

A. 属于全体业主所有   B. 属于开发商所有    C. 全部收益应归全体业主,物管公司不能从中收取任何费用     D. 全部收益应归开发商,业主、物管公司不能享受任何利益      E. 物业管理公司能收取必要的管理费用,其余部分归全体业主

7、下列哪些人可以参加业主大会(  ACE  )

A. 已成年的业主                 B. 未成年的业主     C. 未成年业主的监护人

D. 有空置房的小区开发商         E. 持有业主委托书的受托人

8、租赁权的物权效力表现为:( ABCE )

A.在同一物上只能设立一个租赁权  B.买卖不破租赁   C.承租人在同等条件下的优先购买权         D.可以随意转租    E.承租人在同等条件下的优先租赁权

9、处理相邻关系的原则包括:(ABC )

A. 有利生产  B. 方便生活    C. 团结互助     D. 依法处理     E. 兼顾习惯

10、下列属于可变更、可撤销的合同是:(   AB  )

A. 因重大误解订立的合同                  B. 显示公平的合同          

C. 一方以欺诈、胁迫的手段签订的合同      D. 乘人之危订立的合同    

E. 以合法形式掩盖非法目的的合同 

11、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括( ABCD )

A、招投标制度      B、资质管理制度   C、人员资格制度    D、专项维修资金制度

12、《物业管理条例》明令四项禁止行为(ABCD  )

A、物业管理用房不得擅自改变用途         B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘

C、区域内公共建筑和设施不得改变用途   D、不得将该区全部物业管理一并委托他人

13、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:( ABCD   )

A、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;        B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

C、物业质量保修文件和物业使用说明文件;    D、物业管理所必需的产权资料。

14、物业服务收费应当遵循(  AB  )原则

A、合理、公开                            B、收费与服务水平相适应

C、区别不同物业的性质和特点              D、使业主不产生投诉和纠纷

15、业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的( B C )等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、先后顺序         B、建筑面积       C、住宅套数         D、产权期限

16、业主委员会履行下列职责(  ABCDE  )

A、 召集业主大会,报告物业实施情况        B、 选聘、解聘物业管理企业

C、 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同  D、 监督业主公约的实施

E、 业主大会赋予的其他职责

 

四、案例分析题

1、某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立,具有相应的物业管理资质,系独立核算、自负盈亏的企业法人。交房当日,物业服务公司得知小区业主甲某尚未向开发商付清房款,于是拒绝向该业主交出房屋钥匙,双方发生激烈争吵。最终,为避免矛盾升级而影响到其他业主的顺利入住,物业服务公司迫不得已交出钥匙。甲某入住后,物管公司多次催促其付清房款,但业主认为他欠的是开发商的钱,与物业公司无关,故一直置之不理。物业公司于是对住户采取停电、停水的措施,使得该业主无法正常生活,导致该业主的强烈不满。

试分析:

1. 业主未付清房款,物业公司能否扣押业主家钥匙?为什么? 

答:物业公司不能扣押业主家钥匙。甲某与开发商之间形成的是房屋买卖合同法律关系,而与物业公司形成的是物业合同法律关系,这是两个不同的法律关系,彼此之间的权利和义务不同。根据业已成立并生效的《房屋买卖合同》,开发商负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务——出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。尽管甲某尚未付清全部房款,形成的债权债务关系应由甲某和开发商自行解决。作为物业服务合同的相对方无权扣押业主家的钥匙。

1. 业主未付清房款,物业公司采取停电、停水方式是否合理?为什么? 

答:不合理。因为业主和物业公司形成的是物业服务合同法律关系,只要业主按照物业服务合同约定缴纳了物业管理费,就意味着他在物业服务合同法律关系中履行了自己的义务,就应该得到完善的物业管理服务,其他人不能对这种权益进行侵害。此外,供应水电乃业主和电力、自来水供应部门之间的合同关系,与物业服务无关。物业服务企业无权采取断水断电的手段,对抗物业管理服务合同的相关当事人业主,否则,物业服务企业属于侵害水电供应部门的权利。

2、李明喜欢养花,经常把花盆放置在其外窗台上。一天,天气预报称今台风即将来临,让市民做好防台风准备。李明因赶时间上班,未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午住在同楼的王佳放学回家,恰好走到李明家的楼下,被台风刮落的花盆砸中头部,当即昏倒在地,物业管理企业的巡逻保安员见状,忙将其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈,但花费数万元。于是,王佳父母找到李明要求其赔偿损失。李明称花盆是台风刮下来的,属不可抗力,不同意赔偿。为此,王佳的父母向人民法院起诉,要求李明赔偿损失,并以管理不善为由将物业服务公司告上法庭。

试分析:

(1)台风将花盆刮落是否属于不可抗力?为什么?

答:不属不可抗力。《合同法》第111条规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”日常生活中,不可抗力主要指自然灾害和事件。自然灾害如暴风、冰雹、地震等,事件如战争、罢工等。本案中,李明在明知台风即将来临,搁置在窗外的花盆有可能被台风吹落伤人的情况下没有将花盆放在安全的地方,属于管理不善,主观上有过错。该事件不属于不能预见、不能避免和不能克服的情况。

(2)本案赔偿责任应当由谁来承担?为什么?

答:李明承担。《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,他的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外。”该规定在归责原则上采取过错推定,即认为物的所有人或者管理人主观上存在过错,应该承担责任;如果物的所有人或者管理人想不承担责任,就必须用证据表明自己主观上没有过错或者是由于他人的行为而导致伤害的发生。根据该法律的规定,作为花盆的所有人或者管理人李明在花盆将王佳砸伤后理应承担赔偿责任,除非他有证据证明自己没有过错。

    另外,王佳父亲指控物业服务公司管理不善不能成立。王佳被花盆砸伤后被小区保安发现即护送去医院进行抢救,物业服务公司已经尽到管理和服务的责任,不存在过错,比应承担赔偿责任。

3、2007年7月2日,丁某与A房地产公司签订商品房买卖合同一份,购买甲小区其中一套物业。据丁某所知,A房地产公司与B物业服务公司已于2007年2月15日签订了一份前期物业服务合同,有效期为2年,约定B物业服务公司管理甲小区,物业服务费用为1.80元/(月•平方米)。该收费标准经过所在区县物价管理部门审批,物业服务企业按照合同进行各项管理活动。丁某入住后,认为物业费太高,且自己并未同意接受B物业服务企业的管理,故一直拒绝交纳物业服务费用。2008年9月,物业服务公司将丁某诉至法院,请求判令丁某支付拖欠的物业服务费用。与此同时,甲小区的业主大会召开,多数业主均认为B物业服务公司的收费过高,业主大会达成决议,决定授权业主委员会另聘物业服务公司。B物业服务公司提出异议,认为前期物业服务合同尚未到期,业主委员会无权单方面解除合同。

试分析:

(1)丁某能否不缴纳物业服务费?为什么?

答:不能。国务院《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”根据该规定,建设单位有选聘前期物业服务企业的权利,因此,A房地产公司与B物业服务公司签订的前期物业服务合同合法有效。并且该收费标准经过所在区县物价管理部门审批,应认定为合理的收费标准。对甲小区的房屋买受人来说要受前期物业服务合同的约束,丁某依此约定应缴物业管理费,如不缴,即构成违约,B物业服务公司有权起诉要求支付拖欠的物业服务费用。

(2)业主委员会能否单方面解除合同?为什么?

答:能。国务院《物业管理条例》第26条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”依照该条规定,业主委员会有权另聘其他物业服务公司,尽管前期物业服务合同约定的二年时间尚未到期,一旦业主委员会与其他物业服务公司签订的合同生效,则前期物业服务合同即终止。

4、路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居,陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家,发现家里积满污水,经查是与楼上相连接处的下水道(管)漫出。事后,小区物业管理企业称:下水管道是畅通的,因此不负管理责任;开发商则称:此楼已经通过综合验收,是合格的,所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担,为什么? 

 答:本案属于物业管理侵权纠纷,小区物业管理企业是法律规定的责任主体,应承担严格责任即无过错责任。物业管理是一种服务,也是一种产品,因服务质量的瑕疵引起的后果,即使不存在故意或过失,物业管理商或开发商也要承担相应责任,因此,本案中的小区物业管理企业和开发商均不能免责,他们应当首先对业主陈红承担责任,然后再通过有关途径明确他们各自的责任(有无责任或责任大小)。

 

5、2003年1月,B小区业主张先生在外带回一个5岁大的孤儿,决定收为养子。但因家居面积不大,安顿小孩不便,便想封闭阳台作为小孩卧室;该小区A物业服务公司未予同意,并告诫说,封闭阳台违反业主公约。张先生未予理会,到当地行政主管部门办理相关手续之后,请来装修工人对阳台进行封闭装修。A物业服务公司多次制止未果,便下达了正式的处罚决定书,内容为:依据本小区《业主公约》第18条、第25条之规定,限张先生在10日之内将阳台恢复原状,并处以罚款200元。张先生不服,向法院提起诉讼。

试分析:

(1)在相关行政主管部门办理合法手续后,张先生能否将自家阳台封闭装修?为什么?    (2)物业服务公司的处罚决定书是否合理?为什么?

(1)答:可以。张先生作为B小区的业主之一,本应遵守业主公约的规定,应维护小区的整体利益,不得擅自封闭阳台改作小孩卧室。但后到当地行政主管部门办理相关合法手续之后,则其有权封闭阳台,可不受业主公约规定的限制。

(2)答:不合理。因为物业服务企业与业主之间是平等主体之间的民事法律关系,一方不享有处罚另一方的行政权力。而业主公约中规定的处罚权与主体之间的法律地位平等原则不相符,因此,业主公约中约定的处罚权是不合法的。

 

物业管理选择题题库

一.单选题

1.根据物管定义,下面哪个答案不属于其定义内容?D

A.具备专门资质  B.独立企业法人地位   C.依据物管合同  D.根据政府规定

2.物业管理企业特征,下面那个答案表述最确切?D

A.独立核算,自负盈亏 B.常规性服务  C.保值增值   D.具有一定公共管理性质

3.请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容?D

A.遵守法规规章  B.履行合同   C.诚信经营   D.企业收入

4.物业管理投标程序中哪一项是不重要的?C

A.获取招标信息  B.项目评估和风险防范   C.项目现场勘探  D.准备投标文件

5.广告不是要约,下面哪个是要约?C

A.悬赏广告   B.招标广告  C.购物广告   D.招租广告

6.签订服务合同应注意事项中,哪一项是错误的?(C)(P59)

A.明确业主委员会权利义务 B.明确物业管理企业权力和义务

C.主要条款宜粗不宜细  D.对违反责任的约定

7.早期介入是一项物业管理咨询活动,下列中哪一项不符早期介入内容?(D)(P71)  

A.立项阶段   B.规划设计阶段   C.建设阶段   D.承接查验阶段

8.前期物业管理是重要管理服务,下列哪一项不符前期管理要求?D

A.销售阶段   B.物业承接阶段;  C.物业入住   D.物业业主大会选聘物管企业

9.早期接入对房地产开发企业作用很大,下面哪项工作是开发商不需要的?D

A.优化设计   B.提高工程质量    C.更好了解物业情况  D.提高开发商经济效益

10.物业管理项目前期运作的以下内容中,哪项不符合要求?D

A.管理资源的完善与优化  B.管理制度和规范的完善

C.确定物业管理单项服务分包 D.确立物业管理收费标准

11.新建物业查验的内容哪一项是不需要的?B

A.物业资料   B.业主专有部分   C.物业共用部位  D.共用设施设备

12.物业管理机构更迭时,以下哪项不符合承接查验条件?B

A.与原管理单位解除物业服务合同   B.与新物业企业达成口头承诺  C.与新物业管理企业签订物业服务合同   D.需满足承接查验必要条件

13.清洁卫生服务内容中,哪项是由单个业主付费的?C

A.建筑物内公共区域 B.垃圾收集与处理  C.家庭管道疏通服务 D.外立面清洁

14.以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类?C

A.标准操作流程  B.员工行为规范   C.管理体制模式  D.检查及预防纠正机制

15.消防工作指导原则是:A

A.预防为主,防消结合 B.预防为主,安全第一  C.防消结合,生命第一 D.预防为主,常效管理

16.以下哪项不属于重点防火物业?B

A.生产易燃易爆工厂  B.居住区   C.大型物资仓库   D.酒店商场

17.物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式?B

A.信件 B.电子邮件 C.电话 D.报告

18.投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在几天内将处理意见反馈给信用档案管理部门?D

A.5  B.7  C.10  D.15

19.下面选拔人才方法中,哪项是不科学方式?B

A.面试   B.推荐介绍  C.知识测验   D.技能测验

20.物业管理企业在员工入职时,即明确员工辞职应提前(   C  )以书面形式通知企业?

A.10天   B.半个月   C.30天   D.两个月

 

二.多选题

1.物业管理企业是(ABC )企业?

A.依法成立   B.具备专门资质  C.独立法人地位  D.根据政府规定

2.物业管理企业特征是:AD

A.独立企业法人  B.开展常规性服务   C.开展特约性服务 &' ;%߈Zh8LE' ;%߈Zh8L

3.物业管理企业按照投资主体经济分为:ABCD

A.全民所有 B.集体 C.民营 D.外资

4.企业申报资质时,需提供资料有:ABC

A.企业执照与企业章程  B.验资证明  C.企业法定代表人的证明  D.企业办公点

5.物业管理资质管理有利于对企业( ABC)

A.规范行为   B.加强监督  C.维护市场秩序  D.增加企业收入

6.物业管理企业组织结构设置影响因素,应考虑以下几方面:ABD

A.企业战略   B.技术因素   C.人力资源   D.外部环境

7.物业管理企业组织机构设置要求是( ABCD )

A.按照规模任务考虑 B.统一领导分层管理考虑   C.分工协作原则考虑 D.精干、高效原则考虑

8.物业管理招标主体由( ABC )

A.建设单位   B.业主大会   C.物业产权人  D.政府

9.物业管理招投标特点是:ABCD

A.综合性   B.差异性  C.主体的特殊性  D.服务内容特殊性

10.物业管理按照物业类型分为:AD

A.住宅类 B.写字楼 C.工业区 D.非住宅类

11.物业管理招投标基本要求是:ACD

A.合法性 B.科学性 C.响应性 D.程序性

12.物业管理招投标原则是:ABD

A.公开 B.公平 C.公示 D.公正

13.有能力组织招标活动人可以分为:AD

A.自行组织实施  B.业主大会实施  C.业主委员会实施  D.委托招标代理机构实施

14.合同要约的构成要件为:ABCD

A.反映特定人意思  B.合同主要内容  C.传达到受约人  D.法律责任

15.有效合同应具备以下哪些主要条件?ABC

A.当事人缔约能力  B.当事人真实意思表示  C.合同内容合法性  D.契约自由

16.签订前期物业服务合同应注意事项是:ABC

A.物业承接验收  B.服务费用  C.合同解除与终止约定 D.保修责任

17.物业服务合同与前期物业服务合同主要区别是:AB

A.订立合同当事人不同  B.合同期限不同   C.物业服务费不同   D.服务内容不同

18.签订物业服务合同应注意的事项主要是:ABC

A.明确业主委员会的权利义务 B.合同签订实事求是

C.明确物业管理企业权力和义务 D.主要条款宜粗不宜细

19.早期介入分为以下( ABCD )阶段?

A.可行性研究   B.规划设计  C.工程建设    D.房屋销售

20.早期介入在可行性研究内容是(ABCD )

A.确定物业管理模式   B.确定物业管理服务内容  C.确定物业管理服务质量标准和收费

D.设计物业管理框架性方案

21.前期物业管理提供服务是( ABCD )

A.设施设备承接验收 B.业主入主   C.装修管理   D.工程质量保修处理

22.前期物业管理特点是(ABCD )

A.工作基础性  B.管理过渡性   C.服务不稳定性  D.经营风险性

23.物业承接查验准备工作有( ABC )

A.人员准备   B.计划准备与资料准备  C.设备工具准备  D.经费准备

24.物业查验的主要内容有:AB

A.物业资料   B.共用设施设备  C.消防系统   D.物业保修和使用文件

25.物业承接验收具体方法有:ABCD

A.观感查验   B.使用查验   C.检测查验   D.试验查验

26.物业管理工作移交分为以下几种情况?ABCD

A.建设单位向物管企业 B.业主大会向物管企业  C.物管企业向业主大会 D.物管企业向产权单位

27.物业装饰装修管理应主要检查( ABCD)

A.有无变动建筑主体和承重结构   B.有无将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房等

C.有无损坏房屋、原有节能设施,降低节能效果  D.有无私自搭建建筑物、构筑物

28.为了分清物业装饰装修有关责任,装饰装修管理协议等相关文件应由以下(ABC )方面签字。

A.装修人   B.施工单位   C.物业管理企业  D.相关行政职能部门

29.房屋及设施设备评价参考的主要指标包括(ABC )

A.房屋完好率  B.设施设备完好率   C.危房率   D.严重损坏房

30.房屋及设施设备管理的内容主要有(ABCD )

A.使用管理   B.维修保养  C.安全管理   D.技术资料管理

31.对各类不同对象预防性维修应用以下( ABC)不同预防维修方式。

A.计划性   B.状态检测下   C.改善性   D.事后维修

32.房屋及设备设施修理类别有( ABC)

A.大修 B.中修 C.小修 D.零星修理

33.采用各类管理手段节能降耗,要建立一个系统的管理体系,它包括(ABC  )

A.落实组织和管理体系 B.加强节能宣传和培训   C.建立能源消耗的计划和考核制度

D.采用技术改造

34.清洁工作日常管理主要包括(ABD)

A.月检   B.日检  C.领导检查   D.专项抽检

35.白蚁防治主要有(ABCD )

A.挖巢法 B.药杀法 C.诱杀法 D.生物防治法

36.物业绿化管理内容主要包括(ABCD )

A.绿化植物养护管理 B.园林小品养护管理   C.花木种植   D.环境布置

37.物业消防安全检查内容有(ABCD)

A.消防控制室  B.自动报警(灭火)系统  C.应急照明与疏散指示标志

D.室内消防栓、灭火器配置

38.公共秩序管理服务主要包括( BCD)

A.出入管理   B.公共安全防范管理   C.消防管理   D.车辆停放管理

39.消防安全检查组织形式上可采用(ABCD )检查

A.日常 B.重点 C.全面 D.抽样

40.动火安全管理主要归纳为以下(ABCD)

A.领导批准要求  B.动火前要求   C.动火过程中的要求 D.动火后要求

41.物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外( )因素所导致的企业的意外损失。AB

A.自然 B.社会 C.人为 D.领导

42.物业管理主要有( ABC)风险?

A.早期介入   B.前期物业管理  C.日常物业管理  D.合同订立

43.前期物业管理的风险主要有( ABC)风险?

A.合同期限   B.合同订立  C.合同执行   D.合同管理

44.处理紧急事件的要求是( ABCD )

A.控制事态恶化和蔓延  B.主动出击,及时处理

C.应急方案要能灵活运用  D.统一现场指挥

45.物业企业主营业务收入主要有( ABC )

A.物业管理收入   B.物业经营收入  C.物业大修收入   D.特约服务收入

46.物业管理企业营业成本是( ABC )

A.直接人工费   B.直接材料费   C.间接费用    D.固定资产折旧费

47.物业管理企业信用档案建设原则是(ABCD )

A.统一规划   B.分级建设  C.分步实施   D.信息共享

48.对物业管理企业信用档案系统建设要求是( ABCD)

A.提高认识,加强领导 B.扩大信用档案覆盖面   C.保证信息的全面准确 D.及时做好信息更新工作

49.人力资源常选用方法是( ABCD)

A.面试   B.心理测验   C.知识测验   D.劳动技能测验

50.员工的解聘通常有以下(ABD )几种情况?

A.辞职 B.辞退 C.招呼 D.资遣 

 

物业考核复习大纲

二、单选题

1、《物业服务条例》第一条规定:为了规范物业服务活动,维护( A )的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

A、业主 B、物业服务企业C、开发建设单位D、业主和物业服务企业

2、条例所称物业服务,是指业主通过选聘物业服务企业,由( B )按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、服务,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主B、物业服务企业C、业主和使用人D、业主和物业服务企业

3、县级以上地方人民政府( A )负责本行政区域内物业服务活动的监督服务工作。

A、房地产行政主管部门    B、工商行政服务部门 C、小区服务办公室   D、物业服务协会

4、根据〈物业服务收费管理办法〉,从2004年1月1日起,物业服务收费不再采取(A)形式。

A政府定价  B政府指导价  C市场调节价  D明码标价

5、对拒不交费的业主,物业服务企业要依法追缴,(C)采取停水、停电等措施胁迫业主交费。

A可以  B应当  C不得  D必须

6、业主拖欠物业服务费用的,物业服务企业可以依法向有管辖权的基层人民法院申请(D),进行催交。

A督促令  B催缴令  C审查令  D支付令

7、业主与物业服务企业之间的法律关系内容是(C)。

A权责关系   B管理与被管理关系   C服务与被服务关系  D委托与被委托关系

8、下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的是(A)

A建立健全车辆管理队伍  B车辆出入管理   C消防通道的车辆管理  D车辆停放管理

9、物业管理对公共秩序的作用是(B)。

A保障、保证业主的人身和财产安全  B提供协助性管理服务,属于安全防范性质

C与公安机关共同行使治安管理职能   D业主人身、财产的安全保管保险

10、车辆停放管理应特别注意对(A)的管理,确保车辆停放符合消防安全管理要求。

A消防疏散通道  B消防灭火器  C停车位  D出入卡

11、消防安全管理工作的指导原则是(C)。

A安全第一,防范火灾  B重大节日,保障安全  C预防为主,防消结合  D动火作业,严密监控

12、物业管理公共秩序维护的目的是指为维护物业管理区域内的公共秩序而(C)。

A实施的正当防卫活动  B实施的紧急避险活动   C配合公安机关实施的社会综合治安的安全防范活动 

D实施的安全保障职能的活动。

13、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,物业服务企业要(B)。

A承担安全保证责任  B承担相应的法律责任   C承担安全赔偿责任  D不承担相应的法律责任

14、物业服务企业员工因职务的便利行为导致业主人身、财产安全受到损害的,物业服务企业应承担(A)。

A雇主赔偿责任  B刑事犯罪责任  C行政处罚  D首先补偿责任

15、物业服务企业承接物业时,应当对物业( D )进行查验。

A、技术资料 B、共用部位  C、共用设施设备 D、共用部位、共用设施设备

16、物业服务企业承接物业时,应当与( B )办理物业验收手续。

A、施工单位     B、开发建设单位  C、业主委员会   D、业主委员会

17、属于保修范围或因工程质量问题发生的公共设施维修、更新的费用,应由(C )自行承担,不能使用维修基金。

A、物业服务企业  B、业主  C、建设单位 D、政府

18、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,若物业服务费用欠交,由( A )负连带交纳的责任。

A、业主        B、业主的直系亲属   C、使用人所属单位    D、房屋中介机构

19、实行一级服务标准的小区急修报修应当在( B)内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。

A、一刻钟   B、半小时  C、一小时  D、两小时

20、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,(B)负连带缴纳责任。

A、开发建设单位   B、业主    C、物业使用人     D、业主与物业使用人

21、物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向( D )收取有关费用

A、物业服务企业  B、业主   C、业主委员会   D、最终用户

22、物业服务企业应( D )做好的物业服务区域内的安全防范工作。

A、努力    B、全力    C、加强     D、协助

 





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