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物管师考试复习资料

物业管理招标与投标的程序:

1、 筹备招标
2、招标备案(10天前);
3、招标;
4、投标评标;
5、中标备案(15天内);
6、订立合同(30天内)
  
投标书主要应包括以下6项内容:
 1、 投标函;
2、投标报价一览表;
3、投标物业管理企业简介;
4、物业管理服务部门设置;
5、物业管理方案要点;
6、投标书附件。  

选择综合经营服务项目的方法:

1、组成强有力的项目选择班子;
2、筛选项目;
3、谈判;
4、进行经济论证。
 
 综合经营服务项目的组织和管理:
 
1、 选择经营方式;
2、实施经营服务;
3、对服务收费进行监督;
4、监控服务质量;
5、服务效果考评。
 
 开展综合经营服务的注意事项:
 
1、 注意经营服务与物业环境的净化、美化关系。
2、注意处理好与当地政府机关及有关部 门之间的关系;
3、注意经营服务的质量;
4、经营方式;
5、收费问题。
  
绩效考核的步骤:
 1、 明确界定员工的工作;
2、界定绩效考核的考核指标;
3、选择和创建绩效考核的方法;
4、将考核方法介绍给管理者和员工,听取他们的意见;
5、实施绩效考核;
6、面谈,管理者和员工交流考核的结果和看法。
 
物业管理企业日常考核的考核程序: 
1、 各部门每天进行考核登记,部门主管每星期进行审核;

2、登记表给员工签名确认,每 月上交人力资源部;

3、人力资源部核实后进行全企业汇总评比,并提出奖惩建议;

4、 报总经理审核批准;

5、下月企业例会公布评比奖惩情况并实施奖惩结果;

6、员工进行核实或申述;

7、登记放入员工档案,作为年度考核的依据。 
 
薪酬体系设计步骤:
 
1、 职位分析;
2、职位评价(重在解决薪酬的对内公平性问题);
3、薪酬调查(重在解决 薪酬的对外竞争力问题);
4、薪酬定位;
5、薪酬结构设计;
6、薪酬体系的实施和修正。
  
团队建设的方法: 
1、 人际交往法;
2、角色界定法;
3、共同价值法;
4、任务导向法;
5、社会认同法。
  
物业接管验收中质量及遗留问题的处理方法:
 
1、 发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修,直至合格,并按双方商定的时间组织复验。

 2、 发现影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理,因施工原因造成的质量问题,应由施工单位负责,按照约定期限进行加固补强返修,直至合格,并按双方商定的时间组织复验。

 3、 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责修缮,或可采取费用补偿的办法,由物业管理企业处理。

 4、 房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性重大质量事故,应由按管单位会同建设、设计、施 工等单位,共同分析情况,查明原因。如属设计、施工、材料等原因,由建设单位负责处理;如属使用不当、管理不善造成,则由按管单位负责处理。

 5、 对资料遗留的问题,首先要登记确认遗留问题:对资料验收中发现的资料不全、不真实、 不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》 中,并交发展商相关人员签字确认;对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中,并请发展商相关人员签字确认。然后,接管验收小组应当积极同发展商联系补齐,必要时由公司负责人协助进行。 

6、 对物业硬件设施、设备遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发建设单位在两周 内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在一个月内解决。必要时由公司 负责人出面协商解决。
 
7、 对由长期解决不了、势必会影响后续物业管理服务开展的问题,项目管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给建设单位备

忘。 

8、 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交项目管理处归档长期保存。
  
物业接管验收中处理质量问题应把握的两条原则:
 
1、 原则性与灵活性兼顾;
2、细致入微与整体把握兼顾。
  
专项维修资金的使用与管理:
 
专项维修资金作为物业的“保命钱”,必须在使用管理上严格把关。专项维修资金的产权属于全体业主,本应由业主组织行使所有权、监管权。业主组织成立之前,应当由物业所在地物业管理主管部门代为监管。专项维修资金的使用应严格按照物业公司定计划——业主组织审查批准——金融机构划款这一程序进行,业主大会有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用方面的规章制度。并且物业管理企业应当定期向全体业主公布专项维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况,接受业主代表组织和业主核查。在动用专项维修资金超过一定数额时,需接受专业机构年度审计并接受政府核查指引。
  
物业管理企业的财务决策
 
1、 筹资决策;
2、投资决策;
3、利润分配决策。
 
企业的投资决策主要考虑的因素:
 
1、 外界的投资环境;
2、预测投资规模;
3、确定投资结构;
4、评价投资方案的经济效果;
5、选择符合财务管理目标的最佳投资方案。
 
企业利润分配决策主要考虑的因素:
 
1、 利润分配与留存利润的关系。
2、利润分配政策及其影响因素;
3、利润分配的时间和方 式。
   
房屋维修计划编制的原则

编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地“的原则,即从房屋维修工程的实际出发,计划的编制即考虑到必要,又考虑到可能。 

所谓实事求是,是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求,在确保房屋安全使用的基础上,正确处理重点和一般的关系,区分主要矛盾和次要矛盾,合理安全维修计划。
 
所谓量力而行,是指正确处理用户需要、技术与经济的关系,在编制维修计划时,在听取用户意见的同时,应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性,做好房屋维修方案的论证工作,在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上,尽量减少用户的经济负担。

所谓留有余地,是指计划应有强性。在编制计划时必须充分考虑可能出现变化的因素,做好准备,即在编制计划时留有余地。

    工程维修交验的具体条件:
 
1、 符合维修设计或维修方案的全部要求,并全部完成合同中规定的各项工作内容。
2、 做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整,供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。
3、 各种施工技术资料准备齐全。

维修工程质量的交验标准:
 
1、 维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标 准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。 
2、 维修工程中的主要项目,如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等,均应符合 《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。
3、 观感质量评定得分合格率不低于95%。

一般大、中、翻修工程竣工交验标准:
 
1、 必须达到维修方案的全部要求,并完成合同规定的各项维修内容。
 2、 维修工程的施工文件和技术资料准备齐全,装订成册。
3、 所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。
4、 观感质量评定得分合格率不低于95%。维修单位通过自检达到以上条件和标准后,才能 通知房屋管理机构进行竣工交验。
 
中央空调系统故障的应急处理:
 
一、水塔溢漏: 
1、 检查溢漏水塔的浮球开关,能现场排除溢漏的立即排除。
2、 若浮球开关损坏,应关闭其进水阀,并开启备用水塔。
3、 将浮球开关损坏情况报告维修主管,由其安排维修。 

二、水塔漏水 
1、 水塔漏水应立即开启备用水塔,并关闭漏水水塔平衡管阀门。
2、 将水塔漏水情况报告维修主管,由其安排维修。

 三、水塔电机故障 
1、 水塔电机发生故障,应立即停止该机运行,并开启备用电机; 
2、 能现场排除电机故障的应现场排除; 
3、 若现场无法排除电机故障,应将其情况报告维修主管,由其安排维修。 

四、水泵故障
 1、 应先停故障水泵对应的制冷机、后停故障水泵;开启备用水泵,并开启制冷机继续供冷。
2、 能现场排除水泵故障的应现场排除。
 3、 若现场无法排除水泵故障,应将其情况报告维修主管,由其安排维修。

五、冷凝器冷却水突然中断 
1、 应立即切断电源停止制冷机运转,然后迅速关闭供液阀和吸、排气阀。
2、 查明原因并排除,恢复供水后重新开启制冷机。
 3、 若停水时间过长,制冷机组安全阀断开,应对安全阀试压检验一次。

六、突然断电处理 
1、 制冷机运转时,突然断电停机,应迅速关闭供液阀和吸、排气阀,切断电源;、 查明原因并排除,恢复供电后,重新开启制冷机。  
 
建设用地规划各管理的主要内容 

1、 核定土地使用性质;
2、核定土地开发强度;
3、确定建设用地范围主要是通过审核建设 工程设计总平面图确定。
4、核定土地使用其他规划管理要求。  

 控制性详细规划的具体内容
 1、 土地使用性质及其兼容范围的控制;
2、土地使用强度的控制;
3、道路控制(包括轨道 交通)及其设施控制;
4、工程管线及其设施的控制;
5、城市特色与环境景观的控制;
6、经济估算。
  
 控制性详细规划的指标体系
 
控制性详细规划对地块的控制指标有规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是必须遵照的指标,

一般为以下几项:
1、用地性质;
2、用地面积;
3、建筑密度;
4、建筑控制高度;
5、建筑红线后退距离;
6、容积率;
7、绿地率;
8、交通出入口方位;
9、停车泊位及其他配要配置的公共设施。

指导性指标是参照执行的指标,一般为以下几项:
1、人口容量;
2、建筑形式、体量、色彩、风格要求;
3、其他环境要求。
   
房地产价格的影响因素具有3个特点:
 
1、 复杂多变;
2、定性容易定量难;
3、各因素影响不同且是变化联系的。
 
 房地产价格的影响因素可划分为一般因素(包括社会、经济、行政因素等宏观因素)、区域因素(中观因素)和个别因素(微观因素)  
房地产估价方式 

市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。此法的适用条件:

1、 在同一供求范围内有充裕的房地产市场交易资料; 
2、 房地产交易资料来源可靠,即要求交易实例资料真实,渠道正当。
3、 具有高素质的估价人员。 

成本法的理论基础是生产费用价值论,此法的适用条件:
 
1、 新开发的土地和建筑物;
2、一些既无收益又很少发生交易的,无法采用市场比较法和 假设开发法评估的特殊房地产;
3、房地产市场狭小和不发育的区域;
4、用于投资分析。 收费还原法以预期原理为基础。
 
假设开发法的基本理论是预期原理。

查明原因并排除,恢复供电后,重新开启制冷机。 
  
建设用地规划各管理的主要内容 
1、 核定土地使用性质;
2、核定土地开发强度;
3、确定建设用地范围主要是通过审核建设 工程设计总平面图确定。
4、核定土地使用其他规划管理要求。 
 
控制性详细规划的具体内容 
1、 土地使用性质及其兼容范围的控制;
2、土地使用强度的控制;
3、道路控制(包括轨道 交通)及其设施控制;
4、工程管线及其设施的控制;
5、城市特色与环境景观的控制;
6、经济估算。 
 
控制性详细规划的指标体系  控制性详细规划对地块的控制指标有规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是必须遵照的指标,

一般为以下几项:

1、用地性质;
2、用地面积;
3、建筑密度;
4、建筑控制高度;
5、建筑红线后退距离;
6、容积率;
7、绿地率;
8、交通出入口方位;
9、停车泊位及其他配要配置的公共设施。

指导性指标是参照执行的指标,一般为以下几项:
1、人口容量;
2、建筑形式、体量、色彩、风格要求;
3、其他环境要求。  

 房地产价格的影响因素具有3个特点: 
1、 复杂多变;
2、定性容易定量难;
3、各因素影响不同且是变化联系的。
 
房地产价格的影响因素可划分为一般因素(包括社会、经济、行政因素等宏观因素)、区域因素(中观因素)和个别因素(微观因素) 
 
房地产估价方式  市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。此法的适用条件:

 1、 在同一供求范围内有充裕的房地产市场交易资料; 
2、 房地产交易资料来源可靠,即要求交易实例资料真实,渠道正当。
 3、 具有高素质的估价人员。

 成本法的理论基础是生产费用价值论,此法的适用条件:
 1、 新开发的土地和建筑物;
2、一些既无收益又很少发生交易的,无法采用市场比较法和 假设开发法评估的特殊房地产;
3、房地产市场狭小和不发育的区域;
4、用于投资分析。 收费还原法以预期原理为基础。
 
假设开发法的基本理论是预期原理。       
有4人联合办一个物业公司,各占25%的股份,资金有300万元,这几个人怎样申报物业公司? 

答:申报程序如下:1、先到工商局去申请营业执照:有如下步骤:提供企业注册所在地的住所房产证原件、核定企业名称、制定企业章程、验资后开立验资证明、确定法定代表人。拿到了营业执照,再到税务局领取税务证。及办理法人代码证。

2、在领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:A、营业执照;B、企业章程;C、验资证明;D、企业法定代表人的身份证明;E、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

 

 

 

 





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