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广州:2016年租金稳中微涨 电梯物业租赁份额同比扩大

    春节后,租房市场又会迎来一年一度的热潮。据广州市房地产中介协会监测统计,2016年全市住宅租金均价为39.89元/平方米,其中中心城区41.84元/平方米,外围城区26.72元/平方米,全年租金价格稳中微涨。从总体而言,随着物价上涨,租金整体向上,不过在部分区域,随着批发等商圈调整,房租的租金不升反降,如海珠区逸景翠园两房单位2016年的月租金比2015年下降180元,荔湾区富力广场50平方米的单位从2015年的3200元/月下调100元至3100元/月。

    不少租客外溢至外围区域

    据相关中介经理反映,受年初经济疲乏的影响,2016年以来,来穗务工人员的数量较往年未见大幅上升,从而平抑了租赁需求的快速增长。对于大部分租客而言,选择租房仍是以价格为主导,但盘源质素也越发成为一个关键影响因素。随着租客对居住要求的提高,越来越多求租者愿意小幅增加预算,选择电梯楼或小区的物业。因此,较为新净、居住环境安全、配套齐全以及核心地段的租房租金保持坚挺。

    随着城市建设推动叠加市中心盘少价高,租客向近郊外溢。首先,外围区域的交通网络及居住配套在不断完善;其次,电子商务时代下办公场所趋向灵活化;再者,市中心租赁盘源供应紧缺,租价高企,三因素的共同作用下,不少租客外溢至外围区域,促使其租赁市场得到发展。

    市区楼梯楼散盘月租1500元以下

    据广州市房地产中介协会分析,2016年,43.4%的租赁成交月租金在1500元以下,占比较2015年小幅提升1.6%,主要分布在越秀区光塔路-惠福路、沙涌南-瑶台的楼梯楼散盘,荔湾区的白鹤洞、茶滘社区,海珠区同福路的散盘,天河区车陂-东圃的楼梯楼散盘,白云区泽德花苑、新市花园、城西花园,黄埔区石化生活区、港湾一村,番禺区市桥、钟村、大石的散盘,以及南沙、花都、增城等楼盘片区。

    月租金在1500~2500元之间的占比下滑4.4%至22.3%,部分楼盘该区间的租赁份额有所缩窄,整体份额倾于向上偏移,一定程度反映了其租金的上行趋势,包括海珠区保利红棉花园等。

    月租金在2500~3500元之间的租赁占比稳定在13%。而3500元以上占比超过两成,同比扩大2.6个百分点。该租金区间的物业多位于以下板块及楼盘:一是两大CBD天河北及珠江新城;二是大型小区及大户型供应较多的楼盘,如越秀区东风广场、荔湾区富力广场等;三是珠江沿岸及豪宅盘,如珠江帝景、芭堤水岸、星河湾等。

    电梯物业租赁份额同比扩大

    房地产中介协会人士分析认为,近年来租金区间一直趋于向上靠拢,主要因为:一是整体物价上涨;二是随着新楼盘的不断建成并投入租赁市场,优质电梯楼的供应增多,加之楼龄较高的楼梯楼渐显老旧,电梯物业的租赁份额同比扩大约4个百分点,造成了租金的结构性上升;三是租客愈加关注租盘质素,除了租金价格,房源的装修配套情况、舒适度、安全性也是其租房的重要考虑因素,因此越来越多求租者愿意小幅增加预算,选择电梯楼或小区的物业。

    大数据分析:名盘租金也有下调

    广州市房地产中介协会人士对部分楼盘的租金进行抽样调查,对比同一物业2015及2016年的租金水平,他们发现即使是市场上的名盘,租金也并非“永升不降”,一些位处批发商圈的名盘租金因商圈业态调整而出现下调。从抽样的名盘来看,整体上各盘租金调整幅度不大,普遍为10%以内,或月租调整100~200元。在珠江新城、环市东-淘金等商务区,租赁需求仍较紧张,尤其是小户型,因此租金依然坚挺并保持惯性向上,如铂林国际公寓、淘金路散盘等,租金同比涨幅在5%以上。

    名盘租金的抽样调查可以看出交通配套的建设影响租赁市场发展,租客东移趋势明显,尤其是天河以东的地铁、BRT沿线,而客量的增长自然也促进了租金的上行,如车陂的富力天朗明居、黄埔的石化大院、萝岗的保利林语山庄等,同一物业时隔一年重新放租时租金上调了6%~8%。

    部分大型楼盘供需两旺,租金价格走势也较为稳健,如中怡城市花园、金碧花园等,租金变化幅度约在3%左右。一些以专业市场商户为主力客户群体的楼盘,受经商环境影响,租金上涨乏力,如毗邻中山八路童装批发市场的富力广场,一个50平方米的单元2015年月租为3200元,2016年再次放租时月租下调100元。位于广州大道南布匹批发商圈的逸景翠园两房单位,2015年月租为4680元,2016年则为4500元。

    综合热门楼盘的网签均价以及租价,可见租金回报率基本在1.6%~2.6%左右,其中番禺祈福新邨、白云汇侨新城与富力半岛花园等回报率相对较佳,分析原因可以发现,一方面,这些楼盘网签均价普遍不高于2万元,相对实惠;另一方面,楼盘较高的租赁热度保证了其租值。


 





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